各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：
為貫徹落實習(xí)近平生態(tài)文明思想，深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高存量資源配置效率，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)及相關(guān)工作提出如下意見。
一、明確開發(fā)范圍
城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。主要包括：
1.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類 產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；"退二進(jìn)三"產(chǎn) 業(yè)用地。
2.城鎮(zhèn)更新改造類：布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。
3.用地效益提升類：投資強(qiáng)度、容積率、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)平均水平的產(chǎn)業(yè)用地；參照"畝產(chǎn)效 益"評價改革確定的"限制發(fā)展類"企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地。
各市、縣（市、區(qū)）政府在城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查基礎(chǔ)上，合理確定本地區(qū)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)省級統(tǒng)籌，省自然資源廳負(fù)責(zé)制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的信息管理平臺并實施動態(tài)管理。經(jīng)審核納入數(shù)據(jù)庫的地塊方可依照本意見有關(guān)政策進(jìn)行再開發(fā)。
（責(zé)任單位：省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省生態(tài)環(huán)境廳，各市、縣〔市、區(qū)〕政府。以下均需各市、縣〔市、區(qū)〕政府落實，不再一一列出）
二、實施規(guī)劃管控
各市、縣（市）政府依據(jù)國土空間規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮城市功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史文化傳承、公共衛(wèi)生安全等因素，編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確改造目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局和時序安排等。專項規(guī)劃編制要重點引導(dǎo)工業(yè)區(qū)、老舊小區(qū)連片改造，注重工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用、老舊小區(qū)及周邊區(qū)域綜合改造提升，優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地。專項規(guī)劃經(jīng)上一級自然資源主管部門核定，報同級政府批準(zhǔn)后實施。項目實施主體根據(jù)再開發(fā)專項規(guī)劃，編制項目實施方案，明確項目規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡等內(nèi)容，報所在市、縣（市）政府批準(zhǔn)后實施。涉及歷史街區(qū)、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的要制訂相應(yīng)保護(hù)管理措施，按法定程序報批；涉及建設(shè)用地土壤污染的，嚴(yán)格按照《中華人民共和國土壤污染防治法》有關(guān)規(guī)定做好風(fēng)險管控和修復(fù)。經(jīng)批準(zhǔn)的專項規(guī)劃和項目實施方案及時向社會公示。 （責(zé)任單位：省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省工業(yè)和信息化廳、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省文化和旅游廳）
三、規(guī)范開發(fā)模式
（一）政府收儲改造。改造地塊規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地的，應(yīng)由市、縣（市）政府依法收回或收購，依法辦理供地手續(xù)。在依法補償基礎(chǔ)上，可對原土地權(quán)利 人采取物業(yè)返還等方式獎勵。
（二）原土地使用權(quán)人改造。除應(yīng)由政府收回的外，原土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式改造開發(fā)； 納入成片改造范圍的地塊，原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購相鄰宗地，歸宗后實施整體改造；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合體實施再開發(fā)。在改造過程中，允許按規(guī)劃對用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度適當(dāng)調(diào)整，可通過存量補地價、協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)。
（三）原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造。涉及城中村集體建設(shè)用地改造的，在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，可依法征收后進(jìn)行改造開發(fā)，允許集體經(jīng)濟(jì)組織自行或引入社會投資 主體參與再開發(fā)。由政府組織改造用于經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓收入可確定一定比例，按規(guī)定通過預(yù)算安排支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于新農(nóng)村建設(shè)，具體比例由所在市、縣（市、區(qū)）政府確定。
（四）市場主體改造。鼓勵和引導(dǎo)有實力且有開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)參與再開發(fā)。在符合規(guī)劃前提下，通過公開招標(biāo)方式確定市場主體收購相鄰地塊，實施集中連片開發(fā)。
采取上述（二）（三）（四）模式改造開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地，除按規(guī)定補繳土地價款及相關(guān)稅費外，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，將該項目一定比例的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項目建設(shè)，需移交公益性用地的項目類型、具體比例由各市、縣（市、區(qū)）政府確定，并在項目實施方案中予以明確。對于改造地塊不宜提供公益性用地的， 在評估基礎(chǔ)上，集體決策確定應(yīng)補繳的土地價款。評估基準(zhǔn)日以依法受理補繳申請時點為準(zhǔn)。
（責(zé)任單位：省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、省稅務(wù)局）
四、健全配套政策
（一）加強(qiáng)規(guī)劃保障。各市、縣（市）政府在編制國土空間 規(guī)劃時，應(yīng)統(tǒng)籌安排低效用地再開發(fā)規(guī)劃布局、用途管制等內(nèi) 容，并結(jié)合規(guī)劃定期評估結(jié)果動態(tài)調(diào)整。對拆除重建方式實施的項目，因用地和規(guī)劃條件限制無法實現(xiàn)盈虧平衡的，可通過政府 補助、異地安置、容積率異地補償?shù)确绞浇y(tǒng)籌平衡。（責(zé)任單位： 省自然資源廳）
（二）實施增存掛鉤制度。對建設(shè)用地規(guī)模倒掛或規(guī)?？臻g不足的地區(qū)，嚴(yán)控新增用地。落實增存掛鉤機(jī)制，根據(jù)當(dāng)?shù)厣弦?年度再開發(fā)規(guī)模，按一定比例獎勵新增用地指標(biāo)。盤活的存量土 地資源優(yōu)先保障重大項目建設(shè)。（責(zé)任單位：省自然資源廳）
（三）加大財稅金融支持力度。省級統(tǒng)籌整合相關(guān)財政資金， 支持各地開展低效用地再開發(fā)工作。市、縣（市、區(qū)）土地增值稅收入較上年增長超過8%以上的部分，省財政按分享收入60% 比例給予補助。各市、縣（市、區(qū)）政府要落實資金保障，重點 支持"工改工"和公益性項目建設(shè)。根據(jù)再開發(fā)項目特點和需求，創(chuàng)新信貸金融產(chǎn)品，提供信貸支持。（責(zé)任單位：省財政廳、 省稅務(wù)局、省工業(yè)和信息化廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省地方金融監(jiān)管局、山東銀保監(jiān)局）
（四）強(qiáng)化倒逼促改措施。結(jié)合"畝產(chǎn)效益"評價改革工作， 以縣（市、區(qū)）為主體，開展工業(yè)企業(yè)分類綜合評價，實施資源要素差別化配置政策。（責(zé)任單位：省工業(yè)和信息化廳、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、山東銀保監(jiān)局）建立自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務(wù)等多部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，運用綜合手段倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級或有序退出低效用地。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省市場監(jiān)管局、省稅務(wù)局、山東銀保監(jiān)局）
（五）發(fā)揮市場配置資源作用。通過完善交易規(guī)則、健全服務(wù)體系、降低交易成本等手段，鼓勵引導(dǎo)低效用地進(jìn)入土地二級市場流轉(zhuǎn)，激發(fā)低效用地入市交易、盤活利用的積極性。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省財政廳、省工業(yè)和信息化廳、省地方金融監(jiān)管局、省稅務(wù)局）
（六）支持加快轉(zhuǎn)型升級。在符合規(guī)劃前提下，經(jīng)批準(zhǔn)利用 現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、"互聯(lián)網(wǎng)+"等新業(yè)態(tài)的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地為期5年的過渡期政策。5年期滿或者涉及轉(zhuǎn)讓需要辦理用地手續(xù)的，可按新用途、 新權(quán)利類型、市場價辦理相關(guān)用地手續(xù)。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省工業(yè)和信息化廳、省財政廳）
（七）鼓勵異地搬遷改造。對需要異地搬遷且符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回原國有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排工業(yè)用地。騰退的工業(yè)項目用地在依法依規(guī)完成風(fēng)險管控和修復(fù)，由當(dāng)?shù)卣栈睾笸ㄟ^招拍掛方式出讓的，可結(jié)合實際對企業(yè)給予支持。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省工業(yè)和信息化廳、省財政廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省稅務(wù)局）
（八）拓寬土地儲備資金渠道。各市、縣（市）政府要合理安排年度用于土地儲備的資金和債券規(guī)模，加大資金投入。對列入再開發(fā)數(shù)據(jù)庫、地方財政資金難以落實的項目，省級土地儲備機(jī)構(gòu)加大前期開發(fā)扶持力度。鼓勵引導(dǎo)社會資金依法依規(guī)參與政府儲備土地的前期開發(fā)。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省財政廳、 省地方金融監(jiān)管局）
五、完善保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級政府要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確部門分工，健全實施機(jī)制，強(qiáng)化政策協(xié)同，形成工作合力。
（二）維護(hù)合法權(quán)益。構(gòu)建有效的溝通協(xié)商和信息公開機(jī)制， 切實保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，妥善處理群眾訴求。
（三）強(qiáng)化示范引領(lǐng)。選擇部分市、縣（市、區(qū)）作為示范區(qū)域，探索有效的工作運行機(jī)制和開發(fā)模式，注重運用多種手段破解工作難題，打造一批典型樣板。
（四）實施評估通報。省政府組織相關(guān)部門對各市再開發(fā)情況進(jìn)行評估通報，評估結(jié)果作為新增用地指標(biāo)分配、財政獎勵、 評先樹優(yōu)的重要依據(jù)。
各地在實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中，要結(jié)合老舊小區(qū)改造、爛尾工程和閑置廠房治理等工作，加強(qiáng)政策集成和制度創(chuàng)新，統(tǒng)籌安排，聯(lián)動施治，盤活存量資源，全面提升節(jié)約集約用地水平。
山東省人民政府辦公廳
2020年3月16日
（此件公開發(fā)布）
